리츠 투자 대상 선택 방법

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어떤 부동산에 누가 세들어 있나… 리츠, 알아야 번다

 

 

리츠

 

 

다수의 투자자를 모아 오피스나 상업시설, 물류센터, 호텔 등 대형 부동산에 투자하는 부동산금융상품

개인투자자들의 소액으로 대형부동산에 투자할 수 있도록 만든 부동산 간접투자 상품이다.

 

 

리츠는 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자하고 90% 이상을 배당하도록 의무화되어 있다.

 

유동적이며 거래소 상장을 전제로 하기 때문에 일반적인상장회사 주식과 같은 방식이라서

거래가 편하다.

 

https://theworldisbeautiful.tistory.com/entry/%EB%A6%AC%EC%B8%A0-%EA%B5%AC%EB%A7%A4%EB%B0%A9%EB%B2%95

리츠 구매방법

 

리츠는 국토교통부에서 관리하기 떄문에 자기자본 기분이 까다롭고 금융상품과 다른 기준으로 평가받는다.

 

 

 

리츠 확인 방법

 

금융감독원의 등록 통합조회 시스템

 

한국 P2P금융협회

 

부동산 펀드와의 차이점

 

부동산 펀드는 주식형 펀드와 채권형 펀드로 나눠져 있다.

 

(펀드, 여러 사람의 돈을 모아 전문가가 대신 투자하는 상품)

(펀드 가입 방법, 투자자가 은행이나 증권사를 통해 상품에 가입한다)

 

부동산 펀드 역시 펀드와 같으며 투자대상이 부동산일 뿐이다.

부동산 펀드는 폐쇄형이며 3-7년 정도의 기간동안 투자한다.

 

만기때까지 환매가 어렵다

 

중도 환매를 원하는 투자자를 위해 정부에서는 펀드를 설정한 후 90 이내에 한국거래소에 의무 상장하도록 하고 있다.

 

하지만 거래량이 많지 않고, 가격 변동 거의 없으며 수수료가 높다 (리츠로 은퇴월급만들기의 출처)

이는 금융상품으로 간주되어 상장 절차가 간단하고 금융감독원에서 관리한다.

 

 

 

 

 

리츠 투자 대상 선택 방법

 

 

 

리치의 이익은 임차인이 내는 임대료부터 나온다

 

부동산의 공실률, 임차인, 임대료에 대하여 파악하고 투자 결정을 한다. 

 

 

 

1. 오피스

 

오피스의 수요가 점차 줄어질 예정이다. 

재택근무가 높아지고 스마트근무 확산과 경기악화로 오피스의 수요가 줄어들고 있따.

 

따라서 오피스의 경우 공실률 자료를 참고 해야 한다.

 

더물어 임차인구성원에 대해 파악해야 한다. >2-3명의 임차인이 있는 것이 좋음

 

기업동향(신문 등)을 살피고 정보를 얻는 것이 결정에 도움이 된다. 

1-1. 코어 투자 > 도시 핵심 지역에 위치한 공실률이 낮은 건물에 투자

 

1-2. 밸류애드 투자 > 공실률이 높은 빌딩의 공실률을 해소해서 자산 가치를 끌어올려 수익률을 높이는 전략

 

* 오퍼튜너티 > 단기적인 배당 수익보다는 부동산 가치를 높여 중장기적인 수익에 주력한다.

 

* 싱글 테넌트 > 한 건물에 한 임차인이 사용하는 것

 

* 멀티 테넌트 > 한 걸물에 여러 임차인이 사용하는 것

 

* 테넌트 > 임차인

 

 

 

2. 물류센터

물류서비스 시장은 고 성장이 예상된다.

온라인 쇼핑이 급격하게 성장하고 있다.

주요 고속도로 IC와의 거리(보통 5km 이내)

생산지 접근성(공항, 항만철도 등과 물류센터의 거리)

소비자접근성(서울 도심에서 물류센터의 거리)

배후지에서의 인력 수금

시설조건

 

당일배송서비스가 늘어남에 따라 물류센터네의 화물 취급 시스템

여유공간

대형화

트럭접안시설

가격 및 임대조건

냉장창고

등의 조건을 확인하는 것이 좋다

 

 

3. 리테일

 

마트, 아울렛, 백화점, 대형 쇼핑몰 등의 다양한 종류를 리테일이라고 부른다.

오피스나, 물류센터, 주거, 호텔 등의 부동산에 비하여 유행에 민감한 자산이다.

 

인스타그램에 올리고 싶은 공간

사람들이 순간적으로 모으는 공간

 

현재는 입지보다는 콘텐츠의 중요성이 중요하다

 

 

 

 

* 네오밸류 > 직접 운영하는 것

 

 

4. 호텔

 

투숙객이 많아야 수익을 낼 수 있는 구조

확정 수익률을 확인해야 한다.

 

1. 정확한 수요 예측

2. 환대 사업이라는 특수 비즈니스에 대한 이해

3. 전문운영사 여부 확인

4. 부대시설 존재 확인

5. MICE(전시, 및 국제 회의 여부) 유치 여부

 

호텔 투자는 꼼꼼히 확인할 것이 많다.

 

 

 

5.  영화

 

중소 운용사의 비율이 높음(투자자 모으기 쉽고, 자산규모는 작고, 대기업의 장기적 임차가 많음)

 

 

* 자기관리리츠 > 투자 및 운용을 직접 수행

* 위탁관리리츠 > 투자 및 운용을 위탁

* 기업구조조정리츠 > 위탁관리리츠와 같지만 투자대상이 기업구조조정용 부동산으로 한정

* 자기관리리츠 > 일반적인 상장회사와 비슷하며 금융상품에 가까운 위탁관리리츠

 

 

 

 

 

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총정리

 

 

 

1. 임차인이 누구인가?

2. 위치가 어디에 있는가?

3. 임차인이 몇명인가?

4. 기업동향 살피기

5. 건물의 목적에 따라 용도에 맞게 사용되는 지 확인하기

 

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출처 > 인터넷 조사 및 리츠로 은퇴월급만들기

 

본인이 원하는 투자상품은 꼭 확인해봐야 한다.